Immobilier : les 7 critères pour choisir votre futur achat

Peu importe le niveau des taux d’intérêt ou celui des prix immobiliers, c’est toujours le moment d’acheter quand on a décidé de devenir propriétaire de son logement. Mais pas n’importe quoi, n’importe où, n’importe comment. Voici les sept points à surveiller avant de signer.

Impossible d’exclure les coups de cœur dans l’acquisition d’une maison ou d’un appartement. Mais l’achat d’une telle importance doit résulter d’une étude rationnelle du lieu, de la taille du logement, de son confort, de la qualité de la construction… Même si la vie est peine d’imprévus, vous devez si possible avoir une bonne visibilité de votre avenir au moment de l’acquisition.

Ainsi, avant de vous lancer, vous devez vous assurer qu'a priori vous ne revendrez pas le logement avant plusieurs années (entre 3 et 7 ans selon les villes et les logements). Certes, en pratique, rien ne vous empêche de mettre en vente votre logement au bout d'une ou de deux années. Mais d'un point de vue purement financier, ce n'est pas pertinent puisqu'en si peu de temps, vous ne parviendrez pas à amortir vos frais d’installation, vos droits de mutation dits frais de notaire et les intérêts de votre crédit immobiler.

Consulter à ce propos notre étude de cas : Acheter ou rester locataire

Il est également judicieux d’acquérir un logement correspondant réellement à vos besoins présents et à venir en essayant d’anticiper, par exemple, l’arrivée d’enfants et le nombre de chambres nécessaires.

Votre âge et votre état de santé constituent aussi des critères importants. Il peut être préférable d’éviter les immeubles sans ascenseur pour l’achat d’un appartement ou de choisir une maison de plain-pied ou ayant toutes les pièces essentielles au rez-de-chaussée.

Aujourd'hui, vous êtes acheteur. Mais, un jour ou l'autre, surtout si c'est votre premier achat, vous basculerez probablement du côté vendeur. C'est pourquoi, avant d'acheter votre logement, imaginez-vous dans la peau du vendeur cherchant à vanter les louanges de son bien à des acquéreurs potentiels. Le logement convoité bénéficie t-il d’un environnement de qualité ? Y a-t-il un bassin d'emplois diversifié et dynamique à proximité ? Plus généralement, sa situation géographique vous permet-elle de vous assurer, dans le futur, une revente aisée ?

En effet, votre futur acheteur devra lui aussi être séduit par la maison ou l’appartement que vous achetez aujourd’hui. Un bien immobilier de mauvaise qualité, situé loin du centre-ville, se verra appliquer une décote. Vérifiez que les lieux sont desservis par des transports en commun de qualité et à intervalles fréquents. Même si vous disposez actuellement d’une voiture et n’avez donc pas besoin des transports en commun, ce n'est pas le cas de tout le monde. Pensez aussi au jour ou au moment où vos enfants, devenus plus grands, auront besoin de se déplacer.

La proximité de services publics notamment crèches, écoles, lycées, bureau de poste, tout comme des commerces alimentaires, est également un critère du choix. Renseignez-vous aussi sur les éventuels projets de construction qui pourraient voir le jour à proximité et générer des nuisances visuelles, sonores ou olfactives.

Quelle est l’exposition solaire du logement ? Cette question qui peut paraître anecdotique est pourtant essentielle, et constitue l’un des critères à prendre compte dans le choix du logement. Pour profiter au mieux des rayons du soleil, l'idéal est de choisir des biens traversants exposés plein sud ou sud-ouest.

Rien de plus déprimant qu'un logement dont une ou plusieurs pièces nécessitent d’allumer l’électricité en plein jour y compris par beau temps. Ce manque de luminosité peut aussi avoir des répercussions sur vos factures énergétiques. Le logement risque en effet d’être plus onéreux à chauffer, sans oublier la possibilité qu’à long terme une humidité rampante s’y installe. Et bien sûr, à la revente, un acquéreur sensibilisé à cette problématique pourra pointer ce défaut pour négocier une baisse de prix.

Chaque futur propriétaire aura à cœur d’acheter le logement qui lui ressemble le plus, là où il se sentira le mieux : la maison à retaper, la maison bâtie ou à construire, le loft brut sans aménagement, l’appartement ancien avec de belles poutres ou briques apparentes… Le choix entre le neuf et l’ancien est une question de goûts mais aussi de moyens financiers. En choisissant l’acquisition d’un logement ancien, vous bénéficiez d’un prix d’achat un peu moins élevé que pour le neuf. A surface et à localisation identiques, le neuf coûte en effet plus cher à l’achat. Mais, en contrepartie, acheter du neuf est a priori le gage de ne pas avoir à effectuer à court terme des travaux dans votre bien.

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Sans en faire une généralité, le principal inconvénient des logements neufs, c’est que les nouvelles constructions sont a priori plus éloignées du centre-ville et des transports collectifs, faute de terrains constructibles disponibles. Cependant, depuis quelques années, les opérations de réhabilitation de cœur de ville permettent aux promoteurs immobiliers d’acheter des immeubles dégradés en vue de les démolir pour y construire des logements neufs, ou parfois sans démolir de les rénover. Dans ce but, l'Etat a d'ailleurs récemment créé un dispositif d'incitation fiscale proche de l'investissement Pinel baptisé le « Denormandie » du nom du ministre qui a porté ce projet.

Côté attraits, les logements neufs sont, en principe, construits avec des matériaux de qualité, gage de durabilité, de confort, de sécurité et d'une meilleure isolation thermique et phonique. Sur ce segment de marché, les logements agréables et confortables sont nombreux. Toutefois, bien que souvent mieux agencés, les biens neufs, à nombre équivalent de pièces, sont en principe plus petits que les logements anciens. Même si la petite chambre ou la minuscule salle de bain ne vous pose pas de problème, lorsque vous voudrez revendre, cela risque de rebuter les acquéreurs potentiels.

Autre inconvénient du neuf à construire acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : pendant la période de la construction, vous allez payer des deux côtés : le loyer ou le remboursement du crédit immobilier du logement que vous occupez pendant le temps de la construction, et le remboursement des échéances du crédit immobilier finançant le logement à construire. Il est toutefois possible d'éviter en partie ce doublon de charges en négociant avec votre banque un différé de remboursement.

Dans ce contexte, pourquoi ne pas opter pour l'immobilier récent ? Il s’agit de logements construits depuis 5 ans environ, ce qui offre l’avantage de voir ce que vous achetez puisque le bien est achevé et surtout de pouvoir vous y installer dès la signature de la vente chez le notaire.

En France, (presque) tout le monde rêve d’habiter une maison individuelle qui reste le logement idéal dont les principaux atouts sont connus : ne plus avoir de voisins au-dessus ou au-dessous, pouvoir disposer d’un jardin... Mais une maison coûte plus cher à l’achat, et elle est souvent moins proche du centre-ville qu’un appartement, sauf si vous disposez d’un budget important qui vous permet de positionner vos recherches à proximité du centre-ville. Dans un immeuble, les problèmes de gestion, d’entretien, de travaux sur les parties communes, de gardiennage, voire de chauffage sont pris en charge par la collectivité, et leur coût réparti entre les copropriétaires même si les charges de copropriété ont considérablement augmenté depuis quelques années.

Acheter un logement immédiatement habitable ou nécessitant des travaux ? Retaper une maison ou rénover un appartement est une solution qui présente plusieurs avantages, en particulier un prix d’achat plus bas que celui d’un logement ancien immédiatement habitable (ou rénové). Vous pouvez aussi mieux le personnaliser en réalisant des travaux qui correspondent à vos attentes.

En fait, il y a travaux et travaux. Dans certains cas, les gros travaux peuvent s’étaler sur plusieurs mois, être plus onéreux que ce que vous aviez anticipé, et par leur importance vous empêcher de vous installer rapidement dans la maison ou l’appartement. S’il existe des rénovations réussies qui ont transformé un logement dégradé en petit bijou étincelant, il y a aussi des situations où la rénovation de l’habitat ancien réserve de mauvaises surprises.

Il ne faut pas non plus oublier les contraintes juridiques qui peuvent empêcher ou limiter l’ampleur des travaux que vous souhaitez réaliser. Par exemple, il vous faudra l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser certains gros chantiers, ceux qui touchent les parties communes comme la toiture par exemple. Pour une maison comme un appartement, des règles d'urbanisme peuvent limiter voire empêcher la réalisation de certains travaux.

Si vous envisagez l’acquisition d’une maison ou d’un appartement nécessitant de gros travaux, vous avez intérêt à faire réaliser par un expert immobilier compétent une inspection approfondie permettant d'évaluer la faisabilité technique du projet et son coût. Par exemple, le mauvais état d’un mur porteur peut empêcher de toucher aux autres structures de la pièce, sauf à le consolider par une opération très coûteuse.

Bien entendu, vous avez intérêt à demander, dans la mesure du possible, un crédit immobilier global couvrant à la fois le montant de votre acquisition et celui de vos travaux. Cela vous permettra de faire des économies car les taux en vigueur des prêts travaux sont plus élevés que ceux des prêts immobiliers.

Vous avez intérêt à étudier soigneusement le dossier de diagnostic technique immobilier (amiante, plomb, termite, installation électrique…) avant la signature du compromis ou de la promesse de vente. Si le vendeur a l’obligation d’en faire réaliser un, il n’a nullement l’obligation de réaliser les travaux pour remédier aux problèmes constatés. Si le diagnostic technique immobilier constate que l’installation électrique présente des dangers : le notaire va mentionner cette information sur l’acte de vente notarié. Ce sera à vous de réaliser les travaux permettant de sécuriser l’installation de la maison où va vivre votre famille. Il n'est cependant pas interdit de négocier avec le vendeur de faire effectuer les réparations, à sa charge, avant votre arrivée.

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